目前新接的物业管理项目，开发商建造交付的居住物业绝大多数是毛坯房，物业交付使用后，会有较长一段时间是业主对新房屋进行二次装修与搬迁时期。这段时期对物业管理来说也是小区里车辆与人员进出最混杂、秩序最乱；对物业的设施设备人为损坏最严重；安全和消防管理难度最大；引发各类矛盾和纠纷最多的时期。因此，重视和加强对业主房屋二次装修过程的管理，并达到有效管理的目标，就是抓住了物业管理很主要的重点和难点工作之一。有效的装修管理将为物业企业今后日常管理打下良好的基础，也有助于物业管理企业树立自身的品牌形象。

京兴广德分公司管理的“金峰·万象广场”住宅小区一期于2014年9月20日已正式交付。该项目一期共计可交付房源807套，截止2014年12月底实际交付约650套。到目前已有380多户业主到物业公司登记办理了装修手续。约200多户已在15年春节前搬入新居过新年。目前小区秩序井然，建筑物外立面基本保持原貌。现就广德分公司如何做好业主二次装修管理工作的一点经验总结如下：

一、预先制订针对性较强的管理规定，对员工培训对业主宣传引导。
　  新项目交付接管之前分公司预先就依据各级政府的颁布的法律、法规及物业服务管理的标准，结合本物业小区的实际情况，制订适合于本物业小区的装修管理规定，作为本物业小区装修管理的作业规程。另外，对小区装修期间还根据本小区的布局及设施设备的特点，合理的布置与安排装修时产生的建筑垃圾临时堆放地及清运方案；装修材料的运输、临时堆放、搬运路线的要求等；并要求物业管理人员严格督促落实。
　　装修管理规定制定以后，利用多种途径和方式广而告之，大力宣传，把引导、教育和培训的工作做在前头。如将装修管理规定放到售楼处公示，在小区公示栏、电梯内等醒目的位置张贴，让业主/准业主们事先了解有关规范和要求。求助开发商配合要求销售人员对购房人进行宣传解释，以减少很多将来可能发生的矛盾和纠纷。物业交付时把事先准备好的书面的管理规定交给业主一份，并告知业主其重要性，要求业主能仔细阅读了解，在确定装修方案时加以考虑。

二、确认主体对象、针对性的重点管理。
　　业主（或使用人）是装修管理这一主要矛盾的主要方面，把业主的问题解决了，装修管理就成功了一大半。但由于绝大部分业主都太在意居室装修，他们既很少了解装饰装修的有关法律法规，又不很在乎局部单元对整体建筑的影响，习惯于以各自的审美情趣追求个性化的最大满足。所以才会有各种不规范、不道德、不合情理甚至违法的装修行为屡屡发生、层出不穷。因此，在装修管理中除了加强对业主的宣传和引导外，同时还要敢于管理，善于管理，也要有信心、耐心、决心和恒心。
　　敢于管理是指在对装修管理时一定要有认真负责的精神，面对违章违规行为要敢于碰硬，只要是依法、依归办事，只要是为了小区环境、社会安定和小区居民的整体及长远利益，就要勇于作为，一抓到底，绝不能以“我们没有执法权”为理由推卸责任，也不应以“我们已经发出整改通知书”或“已经报告了房地主管部门”为借口敷衍了事，这样只会使违章行为和现象蔓延，最终导致积重难返，一发不可收拾。金峰万象小区的也曾出现几户业主违章占用公共部位的装修事件，管理处在阻止无效的情况下。及时向有关部门进行了汇报，借助政府的执法力量及时进行了强拆，使违规行为得到制止。
　　善于管理是要求我们有一套适宜的、行之有效的管理制度和方法。我们是装修管理的责任人和执行者，因此，对装修管理重视程度的强弱和投入管理力度的大小，都直接影响到装修管理的有效性。在加强对装修的管理工作时，应落实在以下几个方面：
　　1、制定一份适合本物业小区的装修管理规定，并开展广泛的宣传引导工作。
　　2、对物业管理员工进行培训，使之全面、正确地了解和理解装修管理规定的各项条款内容，并能对相关问题给予解答。
　　3、明确规定各岗位人员在装修管理中的职责和作业要求，以及制止和纠正违规装修行为的处理方案。
　　4、在装修搬迁高峰期间，增加必要的人力和财力的投入。
　　5、加强对装修施工单元的巡视检查，随时记录有关事项，及时处理各类违章违规行为和现象，必要时向有关主管部门报告，直至诉诸法律。
　　6、适时修缮因装修施工而损坏的地面、墙面、顶面等公共部位和设施，随时清除各类黑色广告。

　　7、有效地组织建筑材料搬运和建筑垃圾的清运。
    装修施工单位是装修管理的主要对象，对施工单位的管理要严肃、严格，特别是对小型装修公司、装修游击队等更是如此。在施工单位办理装修施工手续时，要严格审查施工单位的资质证书和施工人员的上岗证书，谨慎审核装修施工图纸，严格控制施工人员出入证的发放，并将有关材料登记记录在案。要对全体施工人员讲解装修管理规定，特别要告知禁止行为和禁止敲凿的部位，与施工单位签订《住宅装修管理协议》。给施工单位签发的“住宅装修开工书”应张贴在装修单元的进户门上，以此作为标识，一方面是向邻里之间进行告知，另一方面便于物业管理工作人员的检查监督。
　　在市场经济环境下，作为一种管理手段，向装修施工单位收取一定数额的保证金是合乎规范、情理和行之有效的办法。保证金可用于对装修施工单位违规违约行为的处罚，也可用于对公共地方公共设施损坏的修缮或赔偿。不收保证金，对装修施工损坏的修缮就要由物业服务费来承担，这部分支出增加了，必然减少其他方面的支出，结果就是某些方面服务 务标准的降低，最终还是损害到业主的利益。

    总之物业管理是一项长期的管理工作，违规违约行为在装修期过后还会时有发生，装修管理工作应持之以恒，坚持按照装修管理规定的要求做下去，及时有效的进行处理和纠正。以上是我对物业管理如何做好业主二次装修管理工作的一点粗浅看法，希望能起到一点抛砖引玉的作用，以利我们更好的搞好物业装修管理工作，为业主物业保值、增值，为广大业主创造一个个美好家园，为提升京兴品牌形象做出我们应有的贡献。

 

 

                                                                                                                             （广德分公司  吴君明）